Според анализ на Българската народна банка (БНБ), публикуван в изданието „Икономически преглед“, цените на жилищата в България продължават да растат със забележителни темпове. През третото тримесечие на 2024 година годишният ръст на индекса на цените на жилищата (ИЦЖ) се е ускорил до 16.5%, като това увеличение е равномерно разпределено между новите жилища (16.7%) и съществуващите (16.5%).
### **Фактори за повишаване на цените**
Няколко ключови фактора допринасят за поддържането на високото търсене на жилища и съответното повишаване на цените им. Сред тях са:
1. **Нарастване на доходите от труд** – Увеличаването на доходите на домакинствата прави жилищата по-достъпни за повече хора, което подхранва търсенето.
2. **Ниски лихви по жилищните кредити** – Исторически ниските нива на годишния процент на разходите по нови жилищни кредити правят финансирането на покупката на жилища по-лесно и по-достъпно.
3. **Ограничени инвестиционни възможности** – В условията на отрицателни реални лихвени проценти по депозитите, жилищата се възприемат като стабилен актив за съхранение на стойност, което допълнително стимулира търсенето.
4. **Подобряване на нагласите на домакинствата** – Потенциалните купувачи са по-оптимистично настроени към придобиването на ново жилище, което се отразява в увеличаване на обема на сключените сделки за покупко-продажба (с 7.1% на годишна база).
### **Ограничаващи фактори**
Въпреки силното търсене, има и фактори, които ограничават по-бързото повишаване на цените. Сред тях е спадът в разходите за строителство на нови сгради, което през третото тримесечие на 2024 година е отчетено с намаление от 4.9% на годишна база. Това контрастира с растежа от 4.1% през предходното тримесечие и може да се дължи на намаляване на разходите за строителни материали или на по-ниска активност в сектора.
### **Съотношението „цена/наем“ и мотивацията на купувачите**
Съотношението „цена/наем на жилищата“, което служи като индикатор за подцененост или надцененост на жилищата, продължава да надвишава дългосрочната си историческа средна стойност със значителни 45.4%. Това показва, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят не от потенциална финансова полза чрез отдаване под наем, а от други мотиви. Сред тях са очакванията за продължаващо повишаване на цените на жилищата (и реализиране на капиталова печалба в бъдеще) и възприемането на жилищата като сигурен актив за съхранение на стойност в условията на нестабилни финансови пазари.
### **Макроикономически перспективи**
Оценките, направени с макроиконометричен модел на БНБ, показват, че текущите цени на жилищата в България се отклоняват положително от дългосрочното им равновесно ниво, но в по-слаб размер (13.3%). Това се дължи на комбинацията от нарастващи доходи на домакинствата и ниски реални лихвени проценти по жилищни кредити, които повишават достъпността на жилищата и съответно увеличават равновесната им цена.
### **Заключение**
Пазарът на недвижими имоти в България продължава да се развива в условия на силно търсене и нарастващи цени, като панелните жилища вече се равняват по цена на новото строителство. Въпреки някои ограничаващи фактори, като спада в разходите за строителство, тенденцията към поскъпване на жилищата се очаква да продължи, подкрепена от нарастващите доходи, ниските лихви и предпочитанията на инвеститорите към недвижимите имоти като стабилен актив. Това налага внимателен мониторинг на пазара и вземане на адекватни мерки за балансиране на търсенето и предлагането, за да се гарантира устойчиво развитие на сектора.
